业主和物业管理人员都不能回避物业费问题，也是许多小区业主和物业公司争论的焦点。实际上，物业费、物业管理费、物业服务费经常被混用。就法律的准确性而言，这一概念不能混用，应该是清楚的。

  随着城镇住房制度改革城市化进程的推进，物业费问题也随之产生和发展。伴随着社会的发展，社会实践的积累，人们对物业收费的认识也慢慢变得清晰、越来越完善。各时期的法律和法规，也必然打上时代的烙印。在考察社会持续健康发展和法律完备的过程中，我们要立足现实，面向未来，以科学、规范的方式解读和运用法律来指导社会实践，不被时代抛弃。

  2003年《物业管理条例》颁布实施时，我国还未建立建筑物区分所有权制度，物业管理条例从服务合同关系的角度规范了物业企业对房屋建筑及其相关服务的管理，并将物业费定位于物业服务费用。

  伴随着城市化进程的加快和物业管理实践的开展，人们慢慢地认识到物业收费的本质。根据物业费的法律依据和实际使用情况，物业费应为物业管理费而非物业服务费。管理费用是指由业主共同管理、维护和保养物业，并保证其正常运行的费用，包括业主共有部分的日常修理费、共有设备维护费、清洁保安费、公用水电费、绿化养护费、组织管理费、服务费等。其中，物业公司所获得的酬金仅占一小部分。很明显，这是实施业主共有部分和共用设施管理的必要支出。因此，业主应支付的并非物业服务费，而是物业管理费。这就是怎么回事《物权法》和院的司法解释都将“物业费”改为“物业服务费”的原因。

  第42条：“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。如果业主和物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用，则应由业主和物业使用人承担连带责任。

  第85条规定：“业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、占用通道、拒绝交纳物业费等损害他人合法权益的行为，有权依法向有关行政主任部门或者其他负有监督管理职责的部门投诉、举报，并提供相关证据。

  第六条经书面催交，业主无正当理由拒不交纳或者在催告的合理期限内仍不交纳物业费的，物业服务公司能够向人民法院提起诉讼，诉讼期间，物业服务企业应当停止提供物业服务。物业服务企业已按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

  由于《物业管理条例》对物业服务企业的服务行为进行规范是物业管理的主要形式，物业收费模式分为酬金制和包干制两种，因此有必要对物业费进行分类。在本文中，作者将包干制的物业服务收费定义为物业服务费，而酬金制的物业服务收费应该定位于物业管理费。物业费属于业主自管或委托方式，应定性为物业管理费。

  第85条规定：“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例计算。建筑物及其附属设施的费用分摊、分配等事项

  第7条规定：「物业服务之定价成本，包括人事费用、物业共用部位共用设施设备的日常操作及保养费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、公共责任保险费用、办公费用、管理费用分摊、固定资产折旧及其他经业主同意之费用。」

  第9条规定：“业主和物业管理公司能够采用包干制、酬金制等方式约定物业服务费用。

  物业服务收费实行包干制，收费标准由业主向物业管理企业交纳固定的物业服务费用，物业管理企业享有或承担盈余或亏损。

  “酬金制”是指将已预收的物业服务资金按约定比例或约定数额付给物业管理企业，剩余部分全部用于合同约定的物业服务支出，剩余部分或不足部分由业主享有或承担的物业服务计费方式。

  物管费的归属问题是物业费纠纷的一个重要焦点，从物管费的本质上讲，物管费是由业主承担的，在交付给业主之前，属于业主共有。有些小区实行包干制，物业费是物业公司的服务收费，属于业主的财产，依法属于物业公司。

  第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于所有人所有。由业主共同决定，可用于电梯，水箱等共用部位的维修。

  第12条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属代管性质，应归业主所有，物业管理企业不可以将其用于物业服务合同约定以外的额外支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

  物业管理企业应当及时答复业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况的质询。